Splošno o upravljanju
Temeljna predpisa s področja upravljanja sta Stvarnopravni zakonik in Stanovanjski zakon. Pomembnejši podzakonski akti so Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb, Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj, Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka, Navodilo o izdelavi poročila o upravnikovem delu in Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli. Omenjene predpise najdete tukaj.
Pod pojmom redno upravljanje so mišljeni zlasti posli obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe, določitev ter razrešitev upravnika in nadzornega odbora ter oddajanje skupnih delov v najem. Za redno upravljanje se šteje tudi vgradnja dodatnih delilnikov, merilnikov ali odštevalnih števcev, ki omogočajo posredno določanje deležev za porabljeno toploto, toplo in hladno vodo.
Obratovanje stavbe je sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za zagotavljanje pogojev za bivanje in osnovni namen večstanovanjske ali poslovne stavbe kot celote ter za uporabo skupnih delov stavbe. Za posle obratovanja se šteje zlasti zagotavljanje dobav in storitev za skupne dele, zagotavljanje dobav in storitev za posamezne dele večstanovanjske stavbe, varstvo pred požarom in zagotavljanje drugih ukrepov za zaščito in reševanje, čiščenje skupnih prostorov, hišniška opravila, deratizacija in podobno.
Vzdrževanje večstanovanjske ali poslovne stavbe je sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za to, da se ohranjajo pogoji za bivanje in uporabo stavbe ter osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote. Za vzdrževanje se šteje izvedba vseh del v skladu s predpisi o graditvi objektov ter zagotavljanje delovanja sistemov varstva pred požarom in drugih ukrepov za zaščito in reševanje.
O odločitvah, ki sodijo v redno upravljanje, odločajo etažni lastniki. Odločitev je sprejeta, če z njo soglaša večina lastnikov po solastniških deležih na skupnih delih stavbe.
V načrtu vzdrževanja etažni lastniki določijo vzdrževalna dela, ki se bodo opravila v določenem časovnem obdobju, pa tudi način zagotavljanja denarnih sredstev (po potrebi tudi povišan prispevek v rezervni sklad. Za sprejem načrta je potrebna večina lastnikov po solastniških deležih. Načrt vzdrževanja pripravi upravnik.
Zakon določa, da se načrt vzdrževanja pripravi za časovno obdobje najmanj enega in največ petih let. Praksa na tem področju je različna, prednost pa ima nedvomno sprejem načrta vzdrževanja za daljše časovno obdobje. Prvič zato, ker se tako načrtno programirajo aktivnosti vzdrževanja na daljši časovni premici, drugič pa zato, ker je na tak način mogoče bolje razporediti vplačila v rezervni sklad.
S hišnim redom se določijo pravila sosedskega sobivanja v večstanovanjski hiši. Hišni red ni obvezen dokument, je pa nesporno dobrodošel način urejanja pravil v hiši.
Takšna večina je potrebna pri vseh poslih, ki presegajo okvir rednega upravljanja večstanovanjske stavbe.
To še posebej velja za odločitve o izboljšavah, za katere ni treba pridobiti gradbenega dovoljenja. Za takšne izboljšave se štejejo na primer dela, ki niso potrebna za vzdrževanje, ampak pomenijo vgraditev novih naprav, opreme ali instalacij.
Soglasje vseh lastnikov je potrebno predvsem za odločitve o gradbenih delih in izboljšavah, za katere je potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje. Popolno soglasje lastnikov je potrebno tudi za spreminjanje razmerij med skupnimi in posameznimi deli stavbe (npr. širitev prostora na hodnik v skupni lasti) in za spremembo solastniških deležev na skupnih delih stavbe.
Pogodba o medsebojnih razmerjih je pisni dogovor med etažnimi lastniki, s katero ti uredijo način upravljanja in rabe večstanovanjske stavbe. Pogodba o medsebojnih razmerjih je sklenjena, ko jo podpišejo etažni lastniki, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev na skupnih delih stavbe (v primeru poslovnih stavb je zahtevano 100% soglasje lastnikov). Sestavni del pogodbe je tudi sporazum o določitvi ali spremembi solastniških deležev, za katerega pa je potrebno doseči soglasje vseh lastnikov.
S pogodbo o medsebojnih razmerjih se določi način uporabe posebnih skupnih delov stavbe, posebne storitve izven obratovanja večstanovanjske stavbe (na primer varovanje, recepcija in podobno), nastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu ter način njihovega obveščanja o zadevah upravljanja.
Pogodba o medsebojnih razmerjih za poslovne stavbe je sklenjena, ko jo podpišejo vsi etažni lastniki po solastniškem deležu (100%).
Upravnik mora tekoče skrbeti za izvedbo rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti (manjša pleskarska dela, zamenjava manjših rezervnih delov in podobno) na skupnih delih večstanovanjske stavbe. Stroški rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti bremenijo etažne lastnike. Za izvedbo teh del upravnik ne potrebuje sklepa etažnih lastnikov, mora pa o izvedenih delih poročati na zboru lastnikov. V to kategorijo teh del sodijo tudi predpisana opravila in periodični pregledi skupnih delov in naprav na objektu (pregledi dvigal, gasilnikov in hidrantov, varnostne in zasilne razsvetljave, sistemov za avtomatsko javljanje požara ali plinov, meritve strelovodne in elektro inštalacije, čiščenje oljnih filtrov…).
Redna vzdrževalna dela manjše vrednosti, za katerih izvedbo mora upravnik skrbeti sproti in zanje ne potrebuje sklepa etažnih lastnikov, so navedena v prilogi št.3, ki je sestavni del Pravilnika o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj.
Podatki o skrbniku, hišniku in čistilki objekta so nameščeni na vhodu objekta ali na oglasni deski.
Nadzorni odbor
Nadzorni odbor:
- nadzoruje delo upravnika;
- predlaga predloge sklepov, o katerih se glasuje s podpisovanjem listine;
- daje pobude upravniku.
Nadzorni odbor imenujejo etažni lastniki objekta. Etažni lastniki se lahko odločijo, da nadzornega odbora ne imenujejo.
Nadzorni odbor ima praviloma tri člane, razen če etažni lastniki ne sklenejo drugače.
Zbor lastnikov
Zbor lastnikov je namenjen odločanju etažnih lastnikov o poslih upravljanja stavbe. To pomeni odločanje o:
- obratovanju stavbe (odločitve o dobavah in storitvah za skupne ali posamezne dele stavbe),
- vzdrževanju stavbe (odločitve o izvedbi del, ki so urejena s predpisi o graditvi objektov ter odločitve za zagotavljanje varstva pred požarom in drugih ukrepih za zaščito in reševanje),
- določitvi in razrešitvi upravnika stavbe,
- določitvi in razrešitvi nadzornega odbora stavbe ter
- vgradnji dodatnih delilnikov, merilnikov ali odštevalnih števcev.
Zbor lastnikov je sklepčen in veljavno odloča, če je na seji zbora prisotna takšna večina, ki se v skladu z zakonom zahteva za sprejem določene odločitve.
Etažni lastniki se o poslih upravljanja lahko odločajo na dva načina: s podpisovanjem listine ali na zboru lastnikov.
Za veljavno odločanje o poslih rednega upravljanja na zboru lastnikov mora biti na zboru prisotnih več kot polovica lastnikov objekta glede na solastniške deleže na skupnih delih stavbe. Za veljavno odločanje o poslih, ki presegajo posle rednega upravljanja pa je potrebna prisotnost več kot tri četrtine lastnikov objekta glede na solastniške deleže oziroma prisotnost vseh lastnikov. O poslih rednega upravljanja pa lahko lastniki odločajo tudi na ponovljenem zboru lastnikov.
Če prvi zbor lastnikov ni sklepčen (ni prisotna potrebna večina lastnikov), lahko etažni lastniki z večino udeležbe na tem zboru izglasujejo, da upravnik skliče ponovljeno zasedanje zbora (v roku 14 dni).
Na ponovljenem zasedanju zbora se lahko veljavno glasuje o predlogih sklepov, ki se nanašajo na redno upravljanje in ki so bili navedeni že v vabilu za sklic prvega zbora, z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih.
Pisno se glasuje tako, da se podpiše listina, na kateri se odloča za ali proti predlaganemu sklepu. Listina mora vsebovati:
- predlog sklepov,
- obrazložitev sklepov,
- ime in priimek lastnika,
- datum podpisa listine ter
- navedbo večine, ki je potrebna za sprejem sklepa.
Predlog je sprejet, če ga v roku, ki ni daljši od treh mesecev od dne, ko ga podpiše prvi etažni lastnik, podpiše potrebno število etažnih lastnikov, glede na solastniške deleže skupnih delih stavbe. Če s pisnim glasovanjem odločitev ni sprejeta, lahko upravnik skliče zbor lastnikov.
Za sprejem odločitev o določenih večjih vzdrževalnih delih na objektu (prenova fasade, zamenjava strehe, oken) je potrebno soglasje več kot treh četrtin etažnih lastnikov objekta glede na solastniške deleže.
Soglasje vseh lastnikov je potrebno, kadar gre v objektu za:
- spremembe v razmerju med skupnimi deli in posameznimi deli,
- posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov ter
- spreminjanje rabe skupnih delov,
- spremembe sporazuma o določitvi solastniških deležev ter
- za vsa gradbena dela in izboljšave, za katere je potrebno gradbeno dovoljenje,
- ter za uporabo stanovanja v druge namene.
Soglasje treh četrtin lastnikov objekta glede na solastniške deleže lastnikov v stavbi je potrebno:
- kadar gre za izboljšave*, za katere ni potrebno gradbeno dovoljenje.
* Izboljšave so tista dela, ki niso potrebna za vzdrževanje, ampak pomenijo vgraditev novih naprav, opreme ali instalacij ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja, pod pogojem, da izboljšava ne ovira izvrševanja lastninske pravice etažnih lastnikov in zaradi nje ni ogrožena požarna varnost.
Upravnik je dolžan najmanj enkrat letno sklicati zbor etažnih lastnikov, ob tem pa:
- vodi zbor lastnikov, razen v primerih, da se lastniki z večino odločijo drugače,
- predlaga sklepe za odločanje na zboru, o predlogih sklepov pa se predhodno uskladi z nadzornim odborom,
- predstavi letno poročilo o upravnikovem delu za preteklo leto,
- predlaga v potrditev plan vzdrževalnih del.
Položnice, razdelilniki in skupni stroški
Najpogosteje so skupni stroški naslednji:
- servis dvigal,
- vzdrževanje toplotnih in drugih postaj,
- tekoče vzdrževanje,
- zavarovalne premije,
- strošek storitev na področju upravljanja,
- obratovalni stroški,
- čiščenje,
- toplotna energija za ogrevanje prostorov,
- toplotna energija za ogrevanje vode,
- poraba hladne vode,
- odvoz smeti,
- skupna elektrika,
- hišniška dela,
- urejanje okolice,
- vodenje sredstev rezervnega sklada.
V večstanovanjskih stavbah upravnik deli obratovalne stroške v skladu s Pravilnikom o upravljanju večstanovanjskih stavb, ostale pa v skladu z veljavno zakonodajo in v skladu s Pogodbo o medsebojnih razmerjih. Upravnik skupaj z nadzornim odborom uskladi dokument Ključ delitve stroškov, ki predstavlja osnovo za delitev stroškov. Dokument je objavljen tudi na iPortalu.
Vsi stroški v poslovni stavbi se delijo po solastniškem deležu (deležu površine) ali v skladu z dogovorom iz Pogodbe o medsebojnih razmerjih, če je ta sklenjena.
V skladu s 66. členom Stanovanjskega zakona mora upravljalec vsakemu etažnemu lastniku mesečno izstaviti obračun stroškov, v katerem mora med drugim tudi ločeno prikazati vsak strošek obratovanja, vzdrževanja, upravljanja. Na računu mora biti prikazan strošek za celotno stavbo kot tudi delež etažnega lastnika, ki je naslovnik računa.
Postavke na računu so:
- naziv dobavitelja,
- zaporedna številka originalnega računa (dobaviteljevega),
- obračunsko obdobje, na katero se nanaša račun,
- davčna ali identifikacijska številka za DDV dobavitelja,
- kraj in datum izdaje računa dobavitelja,
- kratek opis vrste storitve,
- znesek celega dobaviteljevega računa z DDV, ki je osnova za izračun deleža,
- stopnja DDV,
- znesek brez DDV (delež, ki pripada etažnemu lastniku),
- znesek DDV (delež, ki pripada etažnemu lastniku),
- znesek z DDV za vsako posamezno postavko (delež, ki pripada etažnemu lastniku),
- znesek za plačilo.
Če ugotovite, da je na vaši položnici ali razdelilniku stroškov napaka, nam to sporočite:
- po e-pošti,
- po pošti na naslov Indoma d.o.o., Partizanska cesta 13 A, 2000 Maribor.
- po telefonu 02 230 15 10.
Potrudili se bomo, da zadevo raziščemo v najkrajšem možnem času in vam najpozneje v roku 8 delovnih dni posredujemo pisni odgovor.
Postavka za servis dvigalu se lahko večkrat pojavi na računu, ker je mogoče, da smo prejeli dva ali več računov istega izvajalca ali če smo v istem mesecu prejeli več različnih računov za različno vrsto del ali storitev, kot na primer:
- en račun za redni servisni pregled dvigala,
- drugi račun za popravilo dvigala zaradi okvare, ki je nastala po rednem servisnem pregledu,
- tretji račun za tehnični pregled dvigala s strani pooblaščenega podjetja, ki izvaja tehnični pregled dvigala 1-krat letno.
Lahko se zgodi, da račune dobaviteljev (na primer za elektro, vodovod, kanalizacija) ne prejmemo pravočasno, zato jih razdelimo v naslednjem mesecu. Tako so lahko ti stroški vključeni v račun na več postavkah. Možno je tudi, da je to posledica dejanskega stanja stvari in načina obračunavanja. Primer: garaža ima dva ali več števcev za elektriko (denimo za avtomatska dvižna vrata na različnih izhodih), ključ delitve pa je nastavljen tako, da se deli na vse lastnike garaže.
Če izgubite položnico, nas v najkrajšem možnem času kontaktirajte in poslali vam bomo novo. Obvestite nas lahko:
- po e-pošti,
- po pošti na naslov Indoma d.o.o., Partizanska cesta 13 A, 2000 Maribor,
- po telefonu 02 230 15 10.
Podatke o prejemniku položnice je najbolje spremeniti čim prej. Stanovanjski zakon določa, da mora etažni lastnik upravnika takoj, najkasneje pa v tridesetih dneh od dneva spremembe lastništva, obvestiti o spremembi lastništva in mu predložiti tudi kopijo dokumenta, iz katerega so razvidni vsi podatki o spremembi lastništva in o novem lastniku. Zakon prav tako določa, da mora etažni lastnik upravnika takoj obvestiti o sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe in mu sporočiti ime najemnika in število oseb, navedenih v najemni pogodbi. Do trenutka obvestila se šteje, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja večstanovanjske stavbe etažni lastnik.
Obvestite nas lahko:
- po e-pošti,
- po pošti na naslov Indoma d.o.o., Partizanska cesta 13 A, 2000 Maribor.
V tekočem mesecu se zamudne obresti zaračunajo za prepozna plačila preteklega meseca.
Zamudne obresti ne obračunamo za zamudo do 5 dni in do zneska 0,10€.
Zamudna obrestna mera, ki jo uporabljamo, je enaka zakonsko določeni zamudni obrestni meri.
Indoma sklene z vsemi lastniki pogodbo o upravljanju, v kateri je določena cena upravniških storitev. Mesečna cena storitev upravljanja je torej fiksna. Enako velja za ostale mesečne storitve, za katere je dogovorjena fiksna cena (npr. hišniške storitve, čiščenje ipd.). Drugače pa je z obratovalnimi stroški in stroški vzdrževanja. Vzrok je lahko večja dejanska poraba, povišanje cen tovrstnih storitev ali izvedba storitev vzdrževanja. Največkrat gre za vodo, energijo ter energente. Na tovrstne podražitve ali na povečano porabo upravnik nima vpliva.
Potrdilo o poravnanih obveznostih običajno potrebujete za:
- za lastno evidenco,
- v primeru prodaje stanovanja,
- za obnovo najemne pogodbe.
Pri posredovanju zahteve za potrdilo vas prosimo, da navedete naslednje podatke:
- ime in priimek,
- šifra partnerja,
- številka enote,
- obdobje, za katerega se naj izda potrdilo.
Zahtevo za izdajo potrdila o poravnanih obveznostih nam pošljite:
- po e-pošti,
- po pošti na naslov Indoma d.o.o., Partizanska cesta 13 A, 2000 Maribor.
Položnico za poravnavo obveznosti lahko plačate:
- preko spletne banke,
- preko telefonskih in mobilnih poslovalnic banke,
- v bančnih in poštnih poslovalnicah po vsej Sloveniji,
- na Mestni blagajni, Koroška cesta 10, 2000 Maribor (brez plačila provizije),
- v Hranilnici Lon v Rušah, Mariborska cesta 31, 2342 Ruše (brez plačila provizije),
- na blagajni Indome, Partizanska cesta 13 A, 2000 Maribor (brez plačila provizije).
Vsak uporabnik si lahko uredi plačilo preko trajnika na Indomi. Izpolnite obrazec na naši spletni strani in v podpis vam bomo poslali potrebno dokumentacijo.
Zahtevo za izdajo soglasja za direktno bremenitev SEPA nam pošljite:
- po e-pošti info@indoma.si,
- po pošti na naslov Indoma d.o.o., Partizanska cesta 13 A, 2000 Maribor.
Položnice je možno plačati na sedežu podjetja brez provizije. Z Mestno občino Maribor in Hranilnico Lon d.d. v Rušah imamo sklenjeno pogodbo, tako da lahko položnice plačate brez provizije na Mestni blagajni in Hranilnici Lon v Rušah.
Rezervni sklad
Rezervni sklad je namenjen zbiranju sredstev za naložbe v vzdrževanje stavbe. Vanj vplačujejo lastniki stavbe v sorazmerju s svojim lastniškim deležem.
Vsa vplačila v rezervni sklad se morajo voditi na posebnem transakcijskem računu. Če upravnik upravlja več večstanovanjskih stavb, mora voditi knjigovodsko ločeno evidenco za vsako večstanovanjsko stavbo posebej.
Z denarnimi sredstvi rezervnega sklada gospodari upravnik, pri tem pa mora sredstva naložiti samo v depozite, v obveznice države ali vrednostne papirje centralne banke. Pri sklepanju depozitnih pogodb mora upravnik zagotoviti ohranjanje vrednosti denarnih sredstev kot dober gospodarstvenik.
Sredstva rezervnega sklada je mogoče uporabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja, ki so predvideni v sprejetem načrtu vzdrževanja, in za dela, vezana na učinkovitejšo rabo energije, za plačilo izboljšav, nujnih vzdrževalnih del, za odplačevanje v te namene najetih posojil in za zalaganje stroškov izterjave plačil v rezervni sklad.
Premoženje rezervnega sklada po določbah zakona ni del upravnikove stečajne mase in nanj ne morejo posegati upravnikovi upniki. Sredstva rezervnega sklada so last lastnikov nepremičnine. Na sredstva rezervnega sklada je mogoče vložiti izvršbo le za obveznosti rezervnega sklada.
Upravnik mora vsakemu lastniku na njegovo zahtevo omogočiti vpogled v stanje rezervnega sklada. Ob tem upravnik vsaj enkrat letno poroča o stanju rezervnega sklada in o izvrševanju načrta vzdrževanja ter drugih odhodkih rezervnega sklada.
Investicije
Upravnik je dolžan pripraviti načrt vzdrževanja. Obvezen sestavni del načrta vzdrževanja je ovrednotenje potrebnih sredstev za izvedbo načrta vzdrževanja, dinamika izvajanja ter možni viri za izvedbo načrta vzdrževanja.
V primeru, ko zahteva načrt vzdrževanja višja sredstva od trenutno razpoložljivih sredstev rezervnega sklada in predvidenih minimalnih vplačil v rezervni sklad, mora načrt opredeliti tudi potrebna višja vplačila v rezervni sklad, višje akontativno zbiranje sredstev in druge možne finančne vire.
Sprejet načrt vzdrževanja stavbe je neposredna podlaga upravniku za izvršitev načrtovanih del.
Upravnik je odgovoren za pravno in smotrno izvedbo investicij, pri tem pa mora preveriti cene in zbrati najugodnejše ponudbe. Postopek zbiranja ponudb izvede upravnik, nadzorni odbor pa lahko predlaga ponudnike, ki jih je upravnik dolžan povabiti k predložitvi ponudbe.
Upravnik pregleda pridobljene ponudbe in jih oceni. Izdela poročilo o izvedbi naročila in predlaga nadzornemu odboru ali predstavnikom lastnikov izbiro.
Sporočanje sprememb
Kadar odsvojite (prodate ali podarite) stanovanje, poslovni prostor, garažo ali drug prostor, ki se nahaja v zgradbi v našem upravljanju, nas o tem obvestite s pomočjo obrazca o spremembi lastništva, ki nam ga pošljete:
- po e-pošti,
- po pošti na naslov Indoma d.o.o., Partizanska cesta 13 A, 2000 Maribor,
- po telefaksu na številko 02 230 15 50.
Za obvestilo o spremembi lastništva potrebujete kopijo dokumenta o prenosu lastninske pravice (kupoprodajna pogodba, darilna pogodba, sklep o dedovanju). Enako storite tudi, če nepremičnino oddate v najem in želite, da plačilo obratovalnih stroškov prevzame najemnik.
Kadar se spremeni število oseb v vašem stanovanju, nas s pomočjo obrazca na naši spletni strani o tem obvestite na naslednje načine:
- po e-pošti,
- po telefaksu 02 230 15 50,
- po pošti na naslov Indoma d.o.o., Partizanska cesta 13 A, 2000 Maribor.
Zavarovanje stavbe
Zavarovana je etažna lastnina (stanovanja) s pripadajočim deležem na skupnih delih objekta.
V večini primerov zavarujemo:
- osnovne rizike »Požar civil«: požar, strela, eksplozija, padec zrakoplova, udarec neznanega vozila, manifestacija ali demonstracija, vihar, toča, izliv vode, poplava in talna voda, razbitje stekla v skupnih prostorih,
- dodatne rizike (po želji etažnih lastnikov): meteorne vode, žled, zmrzal, objestna dejanja na zavarovanih stvareh – zgradbi,
- zavarovanje odgovornosti, ki krije samo odškodninske zahtevke tretjih oseb za škode, ki izvirajo iz skupne posesti večstanovanjske stavbe (npr. poškodba na hodniku, če odpade del fasade, če pade strešnik…..),
- strojelom, če gre za objekt s tehnološko zahtevnejšimi skupnimi napravami,
- steklo, če gre za objekt, ki ima velike površine stekel.
Če so pri določenih objektih potrebna specifična zavarovanja, to predlagamo etažnim lastnikom.
Zavarovalno razmerje sklene upravnik v imenu in za račun etažnih lastnikov stavbe. V primeru nastanka škode na objektu, ki je predmet sklenjenega zavarovanja, upravnik v imenu etažnih lastnikov poda prijavo škode na zavarovalnico.
Upravičenci v primeru škode so etažni lastniki zgradbe, ki tudi plačujejo zavarovalne premije.
Etažni lastnik zgradbe potrebujejo podatke o zavarovalni polici skupnih delov objekta v naslednjih primerih:
- ko zavarujejo svojo etažno lastnino (stanovanje) kot posamezni del stavbe zato, da se zavarovanja ne podvajajo,
- ko zavarujejo svojo etažno lastnino (stanovanje) dodatno za primere, ki niso predmet police skupnega zavarovanja, kot je potresno zavarovanje, oprema in podobno.
Opozarjamo, da dvojnih izplačil škod, če se ta na policah podvaja za isti škodni primer, zavarovalnice ne izplačajo.
V zavarovanje, ki ga upravnik sklene v imenu etažnih lastnikov, je vključeno tudi zavarovanje etažne lastnine – nepremičnine, torej etažna lastnina in pripadajoči del na skupnih prostorih, napravah in skupnih delih objekta.
Po osnovnem riziku je v celoti zavarovan objekt za primer potresa, požara in škodnih primerov, ki so izrecno zavedeni v sklenjeni zavarovalni polici. V teh primerih je zavarovano steklo na skupnih delih objekta tudi v primeru loma posameznega stekla. Prav tako so zavarovane talne obloge (parket, keramika, zidne obloge in podobno).
Stekla v etažni lastnini – stanovanju niso predmet zavarovanja pri individualnem lomu. Prav tako ni predmet zavarovanja premična oprema v stanovanju, za kar mora etažni lastnik skleniti posebno zavarovalno polico.
